不動産

  • 「新築の住宅が欠陥だらけだったので建て直しの費用が欲しい」
  • 「買った土地に不法投棄された廃棄物が埋まっていたので解除したい」
  • 「ちゃんと家賃も払っているのに大家が出て行けといって困っている」
  • 「家賃を滞納しているし、勝手に改造もしているから出て行って欲しい」
  • 「隣地の建物が、私の土地まで入ってきているので直して欲しい」
  • 「隣に大きなマンションが建つ予定らしいが、止めさせたい」

不動産を巡っては、不動産の売買や賃貸借、土地の境界、通行権、さらには日照権など様々な問題があります。

不動産の売買に関する法律問題

土地や建物の購入は、一生に一度あるか無いかの大きな取引です。

土地の購入をめぐっては、「ローンを組むことが出来ず購入を取りやめたとき手付け金は返してもらえるか」、「購入した土地に不法投棄の産業廃棄物が埋まっていることが判明した」など様々な問題があります。

一戸建ての建物やマンションの購入をめぐっては、手付け金トラブルの他、「購入した物件に傾きがあり建具の立て付けが悪い、雨漏りをする」などの欠陥住宅問題があります。

いずれも大きな買い物です。泣き寝入りすることなく、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。また、不動産を購入される前に相談されることで不要なトラブルを減らすこともできます。

借地借家の法律問題

借地上に建物を建てて住んでいる場合、貸主からは、「地代の値上げはどうしたら出来るか」、「借地契約を解約するにはどうしたらいいか」、「定期借地権にするにはどういう手続が必要か」など、借主からは、地代や立ち退き問題の他、「建物の増改築は地主の承諾が必要か」、「承諾してくれない場合はどうしたらいいか(承諾に変わる許可の裁判)」などの法律問題があります。

また借家の場合、「大家からの立ち退き請求(契約の解除)はどういう場合に認められるか」、家賃の増額や減額の他にも、「契約の更新が認められるか」、「立ち退きに当たっての修繕費用を誰がどこまで負担するのか」、「敷金が返還されるか」などの問題があります。

この分野は借地借家法など法律のほか、判例によってルールが積み重ねられており、また判例も現在進行形で新しく積み重ねられている分野ですので、最新の判例の動向も踏まえた専門的なアドバイスが不可欠です。

土地の境界や通行権など隣地とのトラブル

土地をめぐっては、隣地との関係で問題になることが沢山あります。 

「隣の建物が境界を越えて自分の土地に食い込んでいる」、「境界自体について争いになっている」、「隣の土地を通らなければ公道に出られない」、「隣地との境界の屏を新しいものに取り替えたいが、現在の屏がどちらの所有物かわからない」などの相談が多く寄せられています。

いずれも法律にルールが定められており、弁護士に相談することによって解決の糸口につながります。

日照権をめぐる法律問題

突然、自宅の南側の土地に3階建てのワンルームマンションが建つ、3階建ての個人の住宅が建つ、建築業者の説明では、一日中ほとんど日が当たらなくなるらしいが、「建築基準法には違反していません。」の一点張り。「せっかく購入したマイホームなのに、一日中日陰の生活なんて耐えられない」、こんな相談がしばしば寄せられます。

豊かな日照を楽しむ権利は、その地域の地域性(低層の住宅が建ち並ぶ居住地か、都心の商業地域かなど)によって、保護の程度に違いがありますが、基本的には人格権として法律で保障されています。そして、建築基準法は、地域の特性に応じて、建てようとしている建物の高さなどに応じて、日影時間の規制をしています。ただ、建築業者は説明に来ても、「建築基準法の日影規制には違反してません。」の一点張りで、これを聞いてあきらめてしまう人が多いのです。

しかし、以下のような場合がありますので、簡単にあきらめずに、日照権に詳しい弁護士に相談してみることが大切です。

3階建て・高さ10メートルのマンションの場合

建築基準法では、中高層住宅地域などについて「日影規制の対象となる建物は10メートルを超える建物とする」とされています。このため建築業者は、「高さを9メートル98センチにすれば建築基準法の規制はかからない」として、北側の家を一日中日影にしてしまう建物を建てようとすることがあります。

このような可能性のある地域は、都市計画地域で言うと、中高層住居専用、近隣商業、準工業などの地域です。そして新しく建てようとしている建物が、3階建て(場合によっては4階建て)の個人住宅やワンルームの賃貸マンションなどの場合は、このように脱法的に建築基準法の適用を免れようとするケースが多く、要注意です。

しかし、このようなケースでは、裁判所から「法の網をくぐり抜けることは許されない。せめて10メートルの高さがある建物と同じ程度の日影規制は実質的に守りなさい。」として一部の建築禁止の決定がなされる可能性があります。

当事務所では、日照権問題に詳しい一級建築士とも連携して相談にあたっています。一度是非ご相談下さい。

10メートルを超える高さのマンションの場合

建てられようとしている建物が5階建て以上の場合は、建築基準法の日影規制を実質的に守って建てるように設計されているので、裁判でストップをかけることは難しいのが実情です。

しかし、分譲マンションの場合は、周辺に「太陽を奪わないで」「近隣住民に被害を及ぼす○△マンション建設反対」などののぼりを沢山立てることにより、分譲業者がマンションの売れ行きに影響を及ぼすことを心配して、一部設計変更や金銭補償に応じるケースもあります。

また、建築基準法をぎりぎりに解釈して設計しているので、場合によっては建築基準法違反が見つかるケースもあります。

これも建築士とコンビを組んで相談をお受けすることによって、解決の糸口が見つかるかも知れません。諦めずに一度相談を受けることをお勧めします。

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